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天天速讀：樓市“裂變”|2022年房地產政策全面轉向樓市調控步入寬松周期

2022-12-14 21:03:00 來源：英為財情

財聯社12月14日訊（記者李潔）對于房地產行業而言，2022年無疑是政策轉向的一年。

2022年全國房地產市場經歷了前所未有的挑戰，包括商品房銷售規模大幅下降、房企頻現債務危機等。為穩定樓市，中央頻繁釋放積極信號，從支持需求端到支持企業端，政策力度不斷加大。各地全面落實因城施策，前11月地方出臺優化政策近千條，創歷史同期新高。

(資料圖片僅供參考)

從需求端來看，5年期LPR接連下調三次，地方政府“因城施策”引導合理住房需求，包括優化“認房認貸”標準，下調首付比例等。從供給端來看，多部委相繼表態，通過信貸、債券、股權多種方式改善房企流動性，有力提振了房地產行業信心。

“雖然監管部門接連釋放利好穩定市場預期，短期政策傳導至市場端尚需時間，房地產市場調整壓力仍在。”中指院分析師指出。

在政策全面放松的環境下，2023年房地產市場將走向何方，引發各方熱議。

天風證券分析師表示，2023年房地產政策會有兩個底線，分別為“保交樓”的民生底線，以及“不走老路”的風險底線。在兩個底線的約束下，明年房地產政策的重心，會落在供給端的存量項目建設以及保障優質主體之上，而對需求端的刺激更多會是溫和、精準的因城施策，房地產銷售有望企穩，但難見反彈。

多維度“維穩”樓市

2022年年初，三四線城市率先出臺樓市扶持政策，其中四川自貢打響公積金“認貸不認房”第一槍，山東菏澤打響降低商貸首付第一槍，隨后多個三四線城市開始調整房地產政策，如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、發放購房補貼等。不過，上述舉措對于提振樓市需求力度相對偏弱，刺激效應不強。

4月29日，政治局會議強調，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

受此影響，地方樓市政策松綁頻率明顯加快、力度明顯加大，政策進入實質性寬松期，熱點二線城市也加入樓市松綁行列。

在政策持續助力下，5、6月市場加速修復，5月全國商品房銷售單月環比止跌，6月呈現企穩回升態勢，但7月受“停貸”事件及季節因素等影響，市場信心受挫，商品房銷售再度轉冷。

由于部分項目停工停貸打擊市場信心，2022年三季度多地繼續出臺樓市支持政策，政策集中于保交樓等方面。

雖然各地穩樓市政策頻出，但對樓市銷售促進作用有限，三季度商品房銷售處于近幾年較低水平。

隨后在國慶前夕，人民銀行、銀保監會、財政部、稅務總局四部門，針對房地產需求端祭出全國性政策組合拳，這是時隔6年半中央層面首次出臺穩樓市一攬子措施，向市場釋放出明確信號。

其中，央行和銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策，共涉及23個大中城市及眾多低能級城市；財政部通知減免換購住房個人所得稅；央行下調首套個人住房公積金貸款利率。

此外，從年初以來，需求端政策持續調整優化，央行三次降息，5年期以上LPR共下調35個基點。

進入11月，房地產政策由需求端轉向供給端，金融部門針對地產金融端打出一套政策組合拳。

央行、銀保監會及證監會等部門，從信貸、債券、股權三方面“三箭齊發”全面支持房企融資，支持民企融資“第二支箭”、“金融16條”、預售資金監管新政、支持房企股權融資等陸續出臺，幫助優質房企恢復經營“造血”功能，供給端支持政策框架基本形成。

多位業內專家認為，房地產政策已從保需求、保項目進入保主體階段，而目前保主體成為政策發力點，樓市銷售有望緩慢筑底，房企或將呈現出清與修復并存的局面。

明年政策仍有優化空間

據中指院統計，截至目前，2022年已有超300省市出臺政策近千條，達到近年峰值。各地政策主要涉及優化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面，多地房貸利率已降至歷史低點。

無論是金融端亦或需求端的政策放松，根本目的是為了提升市場信心。然而，進入12月，政策效應尚未明顯顯現，房地產市場仍在筑底。

中指院數據顯示，2022年以來，重點城市商品住宅供求面積均為2015年來同期最低水平，房企推盤積極性不足。

2023年房地產市場能否筑底回穩，引發市場廣泛關注。

“考慮到2022年銷售成交面積和銷售金額大幅下滑，我們認為2023年一季度銷售面積預計會筑底企穩，考慮到2022年土地成交面積的大幅下滑，二手房對新房市場亦有部分擠壓作用，預計2023上半年銷售面積將會維持較低的增速。”浙商證券分析師楊凡指出。

其進一步表示，在全國市場分化的情況下，核心一二線城市預計會率先回暖，有望帶動2023年下半年全國銷售市場回暖。

在政策方面，有專家表示，目前房企金融端政策已處于較為寬松的階段，對房企修復信貸債券市場信用有積極的作用，但需求側信心很難僅通過房企金融端政策的寬松而有所恢復，更需要需求側打出政策配合。

“預計2023年供需兩端政策均有繼續優化空間，政策力度有望進一步加強，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優化空間較大，如限購、認房又認貸等方面繼續調整。”中指院分析師表示。

“目前二線城市中仍有廈門、西安、成都等城市二套房首付比例不低于七成，蘇州、寧波等城市不低于六成，合肥、南昌、海口、福州等城市不低于五成，這些城市二套房首付比例仍有下調空間。”東北證券分析師指出。

業內人士認為，政策密集落地給樓市吃下一顆定心丸。地產行業已出現復蘇的必要因素，后續行業景氣度將呈現緩慢上升趨勢，如市場信心仍然不足，政策仍有繼續調整的可能。