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調控松綁預期下的北京土拍

2023-08-04 06:06:34 來源：北京商報

樓市調控松綁的預期之下，北京土拍市場上演了一出“外來的和尚好念經”的畫面。

8月3日，北京迎來調控松綁預期釋放后的首次土地出讓。兩宗地塊均在大興，根據前一日的報名截止信息，大興三合莊6018地塊意向拿地房企共16家；另有6家房企報名大興新城DX00-0101-053等地塊。

最終湖州中石通過搖號摘得大興三合莊地塊。

(資料圖片)

從報名和現場競價來看，雖然央國企依然是北京土拍市場的主力軍，且廝殺毫不手軟，知名民企則再次缺席北京的土拍市場，但從6月以來頻繁出現的“外地生面孔”進京拿地終于“開花”——湖州中石房地產開發有限公司碾壓其他15家資質、經驗、口碑都遠超自己的央國企，將大興三合莊地塊收入囊中。

樓市松綁預期下的圍獵

8月3日土拍之所以備受關注，主要源于調控松綁的預期。

當天出讓的兩塊地都位于大興。被16家房企圍獵的，位于大興三合莊，土地起始價33.2億元，銷售指導價期房5.9萬元/平方米，現房6.1萬元/平方米。根據出讓規則，宗地設定土地合理上限價格381800萬元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格的基礎上現場競報“現房銷售”面積程序，起始競報“現房銷售”面積為1000平方米，同時本次出讓宗地設定有“現房銷售”面積上限2.5萬平方米，當現場競報“現房銷售”面積達到設定的上限面積時，轉為現場搖號方式確定競得人，參與現場搖號的競買人須提交《高標準住宅建設承諾書》。

在現場競價前，三合莊地塊共收到16次報價。當天，綠城、中海、首開、京能、中鐵建、天恒、建發等均進行了現場報價，通過搖號確定建發為合理價格上限觸達單位。隨后全部競買人集體進入競西安房面積環節，京能、興創、建工、天恒、首開、太原萃豐、金隅均報出面積，最終該地塊由湖州中石以38.18億元+2.5萬平方米現房銷售面積競得，溢價率15%。

三合莊地塊之所以搶手，一方面是所在黃村板塊配套豐富，此前大興區土地推介會時更承諾周邊規劃教育、醫療、體育等配套設施將同步實施。另一方面從價格看，若競到上限38.18億元，剔除配建后樓面價不高于3.15萬元/平方米，縫差接近3萬元，開發商的利潤可期。

幸運兒湖州中石

除了央國企積極搶地外，當天最大的意外來自于首次進京的湖州中石，其“通過搖號”碾壓其他15家資質、經驗、口碑都遠超自己的央國企。

天眼查顯示，該公司成立于2001年6月，位于浙江省湖州市，是一家以從事房地產業為主的企業。企業注冊資本26288萬元人民幣，超過了97％的浙江省同行，實繳資本26288萬元人民幣，為宇誠集團旗下子公司。

主營業務為計算機、通訊和其他電子設備制造業的宇誠集團，并非房地產市場的“新兵”。曾與碧桂園合作成立東方晨旭，在海南開發房地產項目；也曾獨立投資文昌昌都房地產有限公司，并在湖州當地注冊了德清升宇置業有限公司。

就此前，在杭州第四批、第五批土地出讓中，宇誠集團以21.6億元和以21.5億元先后拿下四堡七堡地塊和余杭區地塊，后者更是第四批供地中體量最大的地塊。

不只是宇誠集團，之前曾參與土拍的太原萃豐也再次出手報名三合莊地塊。

多位本地開發商及分析師均表示，目前北京的土地出讓方式給了外地新兵“試水”的勇氣。“資格門檻低，搖號有運氣成分，這兩項對于任何一個一線城市來說都是少見的賣地條件。”在當日賣地現場，一位總部在華南的頭部國企北京公司總經理無奈地搖了搖頭。

依然未見品牌民企身影

與一眾央國企、外地生面孔的躍躍欲試相比，品牌民企在調控優化的預期下，拿地依舊謹慎。

“大興那個片區過去也以央國企開發為主，公司對陌生片區在現階段沒有試水的打算。”上半年營收排名前十的某知名民企北京公司總經理告訴北京商報記者，從集團對北京公司的要求來看，并沒有硬性拿地的指標，但對于北京公司自己而言，今年卻是“必須補倉了”。“北京公司除了一些商辦、車庫的存貨，貨值已經消化得差不多，再不拿地，團隊都有問題了。”這位總經理透露，上半年曾經兩次給集團上報拿地計劃，一次被否，一次通過。“但最終央國企拼得太狠，我們擔心算不過來賬，就沒舉。”

“我們就是沒貨值、拿不到地，只能把北京公司總部搬到土地存量還算多的天津。”總部在華東的某20強房企北京公司總經理告訴北京商報記者，在連續開發三個項目后，北京公司在京連續三年未能補倉，人員流失比較大，為了最大限度降低成本，不得不將分部挪走。

北京鏈家研究院分析師岳微認為，對于北京市場而言，從供需兩端來看，長期處于相對穩定的態勢，土地及新房供應節奏持續穩定、供應模式動態調整、供給方式貼合市場，營商環境優化一向為全國之先，北京住房市場供應與居住需求匹配度較高；對于開發企業而言，在土地市場的投拓意愿主要受地塊條件、購房需求及自身開發能力等因素影響，競拍行為整體謹慎、局部分化，沒有到逢地必搶的情況是北京市場良好健康穩定發展的表現。此外，今年北京土地市場競拍規則出現改變，現場搖號比例提升，房企斬獲機會均等但不確定性增加。“上半年北京房企已呈現多元化趨勢，據北京鏈家研究院統計，活躍房企體量增長81%，其中龍湖、萬科、懋源、新城等頭部民企參拍意愿強烈，但受制于搖號簽運影響未有斬獲。”

北京商報記者王寅浩

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2個月超80億拿地宇誠集團豪賭樓市松綁

繼杭州連續拿下兩塊地后，浙系區域民企宇誠集團再次向外擴張，這一次染指的是北京市場。8月3日，北京土拍市場迎來調控松綁預期釋放后的首次土地出讓，首次進京的湖州中石房地產開發有限公司憑借“搖號”幸運地“中獎”，而湖州中石的母公司為浙系企業宇誠集團。至此，兩個月內，總部在德清縣、過去以縣級房地產市場為主的宇誠集團，完成了自己超過80億元的布局。究竟是提前豪賭樓市松綁，還是為他人拿地做嫁衣？

事實上，8月3日的拿地并非宇誠集團近期首次在一線、強一線城市拿地。

今年6月起，在杭州第四批、第五批土地出讓中，宇誠集團以21.6億元和以21.5億元先后拿下四堡七堡地塊和余杭區地塊，后者更是第四批供地中體量最大的地塊，由此可見宇誠集團布局一線城市和強一線城市的決心。三次拿地僅土地出讓金一項，宇誠集團便掏出了超過80億元的土地出讓金。

而在此前，宇誠集團有公開信息的拿地均為10億元以內。

以近三年來的信息為例，除了上述提到的杭州、北京新增地塊外，能夠從公開渠道查到的宇誠集團拿地主要分布在江浙滬的縣級市，其中2020年1月，在浙江湖州，以3.786億元總價競得安吉城東地塊，成交樓面價4166元/㎡，溢價6.9%。1個月后，在大本營德清，宇誠集團又以樓面價5306元/㎡的成本摘得城西地塊。

兩個月內豪擲80億元布局一線、強一線城市的宇誠集團，雖并非地產新兵，卻也稱不上“知名民營房企”。

這家總部位于浙江省湖州市的企業，官網顯示1993年投入房地產開發，但天眼查的信息是成立于1999年。盡管自稱注冊資本5.8億元，至今已發展成為集實業投資、房地產開發、酒店文旅產業、礦業、農產品批發、駕培等為一體的綜合性集團，擁有資產超100億元，但工商信息顯示的實繳資本僅為1.009億元。

由于不是上市公司，宇誠集團房地產板塊的年收入無從查詢，但在包括克而瑞、中指等行業認可的年度銷售排行百強名單中，均無宇誠集團的身影，僅在克而瑞發布的2022年1-5月湖州房企銷售榜TOP20中看到，宇誠集團以2.21億元位列權益銷售金額榜第十七。

而在中指云的實時監控數據中可以看到，2023年房企銷售百強的最后一位目前是云星集團，銷售額為54.8億元，換句話說，宇誠集團的地產銷售額并未超過這一數據。

盡管銷售未進百強，但在中指云的另一榜單中卻出現了宇誠集團的身影——2023年1-7月拿地百強，宇誠集團以43億元擊敗中能建、中交等一眾老牌房企，位居43名，而43億元正是宇誠集團為布局杭州兩塊熱門地塊付出的土地出讓金，如果加上最新的北京地塊，宇誠集團今年截至目前的拿地金額超過銷售金額幾成事實。

對于宇誠集團的集中拿地，中指研究院企業研究總監劉水認為，不只是宇誠，近期有多家民企房企積極拿地。“多元化實業企業著力發展已有的房地產業務，如偉星房產、亞倫房地產、安徽新華，此類企業過去地產業務體量較小，近期拿地勢頭有所增強。” 劉水分析這些企業的共同特征，一是，母公司為多元化企業集團，有豐富制造業經驗。二是，這些企業發展房地產業務經驗時間長，有的在30年左右，開發經營豐富。三是，這些企業過去幾年沒有規模上激進擴張，負債率低、杠桿率低，負債包袱較小，資金相對充裕。這些企業在市場低迷時期，積極拓展土地儲備，有望成為未來房地產行業新的力量。

“很少有見到拿地金額超過銷售，特別是在當下的市場。”8月3日當天參與現場拿地的另外一家北京國企的投拓總直言，此前幾家類似的企業在京拿地后均被證實有“合作伙伴”助力，此次宇誠集團的大手筆究竟是趁低擴張，還是為他人作嫁衣裳，留給時間就知道了。“最多不超3個月，結果就會分曉。”

值得一提的是，宇誠集團確實與部分頭部房企關系密切。曾與碧桂園合作成立東方晨旭，在海南開發房地產項目；后與藍城合作開發項目。

就短期內大規模拿地，特別是8月3日的首次進京，北京商報記者聯系宇誠集團，但截至發稿電話無人接聽。

北京商報記者王寅浩

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